Войти
Назад
Alex Premium
Услуги

Нарушения управляющими компаниями

Отсутствие договорных отношений и незаконные требования об оплате со стороны управляющих компаний

Вопрос правомерности начисления платы за жилищно-коммунальные услуги при отсутствии заключённого договора остаётся одной из наиболее острых тем в сфере ЖКХ. Нередко управляющие организации прибегают к практике навязывания услуг в обход действующего законодательства.

Суть проблемы: «квитанции-оферты» вместо законного договора

Организация предъявляет требования об оплате услуг по управлению многоквартирным домом при том, что между собственником и УК не заключено какого-либо договора, порождающего обязательства по оплате данных услуг. Тем не менее, требования об оплате систематически направляются в виде так называемых «квитанций-оферт». Более того, выставление этих счетов происходит на транзитный счёт, не предназначенный для оплаты коммунальных услуг.

Такие требования являются незаконными и необоснованными, поскольку они не основаны на договорных обязательствах и нарушают право потребителей на свободный выбор услуг, гарантированное ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Разбор правовой нормы: почему требования не имеют законной силы

Российское законодательство чётко регламентирует порядок возникновения гражданских обязательств:
  1. Основание для оплаты — только договор. В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров. Отсутствие договора лишает управляющую компанию оснований для требований оплаты.

  2. Отсутствие существенных условий. Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым при наличии согласия по существенным условиям. «Квитанции-оферты» таких условий не содержат, что делает их недействительными.

  3. Недействительность сделки. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность (ст. 162 ГК РФ). Ссылки управляющих компаний на публичный договор и конклюдентные действия в данном случае неприменимы из-за отсутствия раскрытых существенных условий сделки.
Почему публичный договор или конклюдентные действия не работают автоматически

Законодательство накладывает жёсткие ограничения на подобные формы правоотношений:
  • Публичный договор предполагает конкретные условия, обращённые ко множеству лиц.

  • Конклюдентные действия требуют персонального согласования. Без ясно выраженных условий предложение не может признаваться публичным договором.
Чтобы договор считался заключённым через конклюдентные действия, они должны бесспорно указывать на принятие предложенных условий. Неопределённость существенных условий полностью исключает признание действий принятием оферты. Для этого необходима предварительная оферта с полной информацией об условиях сделки и действия, явно выражающие согласие с ними. В противном случае юридические последствия не возникают. Утверждение о невозможности применения публичного договора и конклюдентных действий в отсутствие раскрытых условий сделки является полностью обоснованным.

Права собственников и позиция Жилищного кодекса РФ

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ собственники жилых помещений в многоквартирном доме, действуя от своего имени, в соответствии с принятым решением заключают договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.

Решения общего собрания жителей многоквартирного дома не дают права диктовать всем собственникам квартир, какие договоры заключать, а какие игнорировать. Каждый собственник вправе заключать договоры исключительно от своего имени и не может быть принуждён к сделке.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 307 и ст. 1017 Гражданского кодекса РФ, в отсутствие факта передачи принадлежащего имущества в распоряжение управляющей компании или заключения соглашения о доверительном управлении указанным имуществом обязательства не возникают. Пункт 2 статьи 307 ГК РФ подчёркивает, что основанием для возникновения обязательств являются именно договорные отношения и иные виды сделок.

Также согласно п. 10 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключёнными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом пункт 2 этой же статьи устанавливает, что оплата за жилое помещение и коммунальные услуги осуществляется на основании выставленных платёжных документов. Соответственно, ввиду отсутствия каких-либо договорных отношений с управляющей организацией, обязательства по внесению платежей за управление многоквартирным домом у граждан не возникают.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения в многоквартирном доме на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Таким образом, несогласие конкретного собственника с условиями договора управления многоквартирным домом, утверждённого общим собранием, не может быть попросту проигнорировано. Управляющая компания не имеет никакого законного права навязывать услуги в отсутствие их добровольного письменного согласия.

Итог

Для заключения договора необходимо добровольное согласие владельца жилья. Навязывание договора управления многоквартирным домом, в котором собственник не принимал участия и не утверждал его положения, идёт вразрез с принципом свободы договорных отношений, закреплённым в статье 421 Гражданского кодекса РФ.

Если собственник не давал своего согласия на заключение договора управления многоквартирным домом, условия данного договора не могут быть автоматически применены к нему. В противном случае это является нарушением прав собственника, гарантированных Конституцией Российской Федерации.

Таким образом, требование об оплате услуг по договору управления многоквартирным домом в отсутствие согласия собственника является неправомерным и не имеет под собой законных оснований.
5
Всего: 0

Комментарии (0)

Войдите, чтобы оставить комментарий.